私がパウエル議長のレッドの主張に懐疑的な理由

家主とテナントは、家賃インフレが後退することを期待してバケツに冷や水を浴びせているが、実際にはそうなっていないようだ。

こうした報告は、一戸建て住宅の最大手家主や集合住宅の家主からも寄せられている。 一戸建て住宅の最大の家主は上場企業であるため、同一住宅ベースで新たに締結された賃貸借契約の更新に伴う実際の賃料増額などの運用詳細を報告しています。 アパートのデータは、数百万件の実際の取引、更新、新規リースに基づいています。

テナントが実際に支払う家賃です。 特定の賃貸ユニットの実際の賃料の変化は、消費者物価指数および PCE 価格指数における家賃インフレ測定の基礎にもなります。

その中には、実際にその募集家賃で借りることができるかどうかにかかわらず、家主が空きアパートに対して取得したいと考えている広告上の家賃である「募集家賃」は含まれていません。 Zillow、Zumper、Apartment Listなどが「賃料の要求」を報じている。 昨年の二桁の高騰は、実際の家賃ではなく、募集家賃で起きた。

招待住宅[INVH]は5月2日の第1四半期の決算報告で、4月の賃料の伸びは新規締結リースの「さらなる加速」を示していると述べた。

第1四半期に関しては、「冬のリースシーズン後の需要回復も顕著であり、第1四半期は新規リース料の伸びが毎月順次加速している」と述べた。

アメリカン ホームズ 4 レント[AMH]は5月5日の第1四半期決算発表で、第1四半期と4月も「旺盛な需要が引き続き堅調な稼働率と賃貸料の伸びを促進している」と述べた。

これは「パンデミック前の季節的な基準をはるかに上回っていた」としている。

これにより、「同四半期の同一住宅コア収益が7.7%増加した」と同社は述べた。

John Burns Research & Consulting は、全米賃貸住宅評議会業界リーダー会議からのいくつかの「要点」を報告しました。これには次のようなものがあります。

「選択による賃貸人への大幅なシフトにより家賃が上昇。」

「専門的に管理された建売住宅や一戸建て賃貸コミュニティにおけるテナントのプロフィールは大きく変化しつつあります。さらに多くのテナントが一戸建て住宅を購入するのではなく賃貸することを選択する傾向が高まっています。より多くの住宅所有者候補者が、価格と一戸建て住宅の価格が適切であると信じています。」金利が下がり、再販購入の機会が増えるため、住宅購入が遅れている。

「この変化により、家賃にそれほど敏感ではない賃貸人の数が増加し、より高品質の賃貸物件に対する需要が生まれています。

「これらの賃貸人は、15年前には一般的には存在しなかった、優れた内装仕上げ、優れたアメニティ、全体的なデザインを自らの選択で重視しています。その結果、不動産所有者や管理者は、そのような不動産にプレミアムを付けることができます。」

全国集合住宅評議会は先週、1月の業界ベンチマーク報告書を発表した（遅れは連邦独占禁止法ガイドラインに従うためだという）。 このデータは、400 以上の市場で 1,300 万以上の賃貸アパートから RealPage によって追跡された実行されたトランザクションに基づいています。 空室の「募集賃料」は含まれません。

所有コストが高いため、レンタルの需要は非常に高いです。 現在、多くの人が、同じような家をずっと安く借りて、住宅価格の下落と住宅ローン金利の高という状況を乗り越えられるのに、なぜ家を買うのかと疑問を抱いています。

そして、過去 40 年間で最大の賃上げを受けた、好んで賃貸する人々の比較的高い需要が家賃を押し上げている。 この力関係は数年前から続いています。 そして、業界からのこれらのレポートに基づくと、それはまったく消滅したわけではなく、むしろ加速しているようです。

今週は４月の消費者物価指数が発表される。 CPI の約 3 分の 1 は、所有者の家賃相当額と主な住居の家賃という 2 つの家賃要素に基づく「避難所」です。

昨年と今年は両方の要因が急増しました。 3月のOERは8%、賃料は8.8%に達しました。 増加幅は 3 月に鈍化し、今後さらに鈍化する可能性が高く、前年比上昇率はおそらくピークに達し、年間家賃インフレ率は最終的に 8% の水準を下回ります。

そして、これらの指数は引き続き家主の報告と一致しています。

家主が報告したデータを見ると、現在、実際の家賃（更新および新たに締結されたリース契約）が6％から8％増加しており、これがCPIの家賃の測定方法でもあることがわかります。 したがって、これはCPI家賃の8％から9％の範囲の上昇よりも少し遅いです。

しかし、6％から8％の範囲は、期待されていた家賃の大幅な下落、つまり昨年の2桁の高騰による「募集賃料」の大幅な下落によって支えられた期待とは程遠い。 しかし、その急上昇も、その急落による下落も、テナントが更新時や新規リース契約時に実際に支払う実際の増額にはなりませんでした。

したがって、家賃インフレは数カ月以内に急激に鈍化し、実際の家賃はすでに低下しており、家賃インフレはもはや問題にならないレベルに達するというジェローム・パウエルFRB議長の仮定が成り立つ可能性は低いように思われる。 、家賃のCPIは2％から3％の範囲に戻りつつあること、家賃指数は遅行指標であるため、この低下はすでに織り込まれている、などなど。

これらの実際の家賃の値上げに基づくと、家賃のインフレ率は6％を超える高い範囲にとどまり、FRBが目指すサービスインフレ策や「中核」インフレ策を押し下げる助けにはならない可能性がはるかに高いように思われる。今はとても集中しています。

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